Làm Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thường sẽ phức tạp hơn đất có giấy tờ. Để được cấp Sổ đỏ trong trường hợp này thì người dân cần biết thông tin thửa đất và nắm rõ điều kiện cấp Sổ đỏ.
* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 đến nay khi đủ điều kiện thì người dân được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
1. Đất không có giấy tờ là gì?
Đất không có giấy tờ là đất mà người dân đang sử dụng không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Nghĩa là không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất dưới đây:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn (gọi tắt là UBND cấp xã) xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
2. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, mặc dù đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo từng trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:
– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch (gọi tắt là quy hoạch).
Trường hợp này được quy định chi tiết tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
* Công nhận đất ở, đất phi nông nghiệp khác
Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993
Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau:
– Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.
Nếu đủ điều kiện thì cấp Giấy chứng nhận với diện tích như sau:
– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở (hạn mức mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ khác nhau – phải xem quy định của từng địa phương).
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
+ Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.
+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004.
Theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 để được cấp Giấy chứng nhận phải đủ điều kiện sau:
– Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.
– Nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất.
– Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.
Nếu đủ điều kiện như trên thì được cấp Giấy chứng nhận với diện tích như sau:
– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở (hạn mức giao đất mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ khác nhau).
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó (hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).
– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định đối với từng loại đất như trên.
– Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
* Công nhận đất nông nghiệp
Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận cho đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/7/2004.
– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
Nếu đủ điều kiện thì diện tích được cấp Giấy chứng nhận như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
+ Được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.
+ Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 126 và khoản 4 Điều 210 Luật Đất đai 2013.
Bên cạnh đó, đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo mục đích hiện trạng đang sử dụng; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
Ngoài ra, đối với trường hợp đất sử dụng trước ngày 01/7/2014 nhưng có vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm hoặc có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.
3. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài ra, trong từng trường hợp cụ thể phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:
– Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực.
– Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
– Nộp bản chính giấy tờ.
4. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Bước 1: Nộp hồ sơ
Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định nơi nộp hồ sơ như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong phiếu ghi rõ ngày hẹn trả kết quả – nếu quá hạn thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính).
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
– Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
– Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trao kết quả
– Thời gian thực hiện
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
5. Các khoản tiền người dân phải nộp
Khi được cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ thì người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền sau đây:
– Tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp)
Thông thường đây là khoản tiền phải nộp nhiều nhất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ, nhất là diện tích lớn hơn hạn mức công nhận quyền sử dụng đất.
– Lệ phí trước bạ:
Theo Điều 5 và Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%
Ví dụ: Ông A đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho 100m2, giá đất là 10 triệu đồng/m2. Lệ phí trước bạ ông A phải nộp = (10 triệu đồng x 100m2) x 0,5% = 05 triệu đồng.
Trong đó:
+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể khác nhau.
– Phí thẩm định hồ sơ:
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật. Đây là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định nên có những tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ không phải nộp.
6. Người dân không được ghi nợ tiền sử dụng đất?
Khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP quy định trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”
Như vậy, từ ngày 10/12/2019 các đối tượng sau được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
– Người có công với cách mạng.
– Hộ nghèo.
– Hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số.
– Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Đồng nghĩa với việc từ ngày 10/12/2019 khi Nhà nước cấp Giấy chứng nhận thì hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ không được ghi nợ tiền sử dụng đất như trước đây theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Kết luận: Khi làm Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ phức tạp và khó khăn hơn trường hợp đất có giấy tờ.
