1. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Đối với danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi thì căn cứ vào:
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt và quyết định đầu tư hoặc;
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;
- Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;
- Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
– Đối với dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì căn cứ vào:
- Quyết định đầu tư theo quy định về đầu tư công hoặc;
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;
- Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
– Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở: Xét theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2. Chuyển đất vườn sang đất ở phải xin phép ai?
Hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Luật Đất đai 2024 hiện hành thì không quy định cụ thể giải thích thế nào là đất vườn, tuy nhiên, đất vườn có thể được xem là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp căn cứ vào mục đích hiện trạng đang sử dụng.
Như vậy, từ 01/8/2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước kia.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định là 10 năm (tầm nhìn 20 năm), còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hằng năm (căn cứ Điều 62 Luật đất đai 2024).
Nói tóm lại, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở khi có quy hoạch rõ ràng và quy hoạch đó đã được phê duyệt, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị.
3. Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở
Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.
Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.
Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
4. Chuyển đất vườn sang đất ở mất bao nhiêu tiền?
(1) Tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:
| Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
(2) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
– Đối tượng áp dụng: Chỉ nộp lệ phí này nếu được cấp Giấy chứng nhận mới (được cấp bìa sổ mới).
– Mức nộp: Dù mỗi tỉnh thành có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
(3) Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%.
