Đất nông nghiệp là các loại đất chuyên phục vụ cho mục đích canh tác, trồng trọt và chăn nuôi. Đây là loại đất có giá thành rẻ, dễ giao dịch và có tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, không phải ai cũng thành công khi đầu tư vào nhóm đất phục vụ nông nghiệp do các vướng mắc về mặt pháp lý.
Bài viết sẽ giúp bạn đọc hiểu được đất nông nghiệp là gì, đất nông nghiệp gồm những loại nào và hướng dẫn chi tiết các bước chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư theo quy định mới nhất.
1. Đất nông nghiệp là gì – đất nông nghiệp gồm những loại nào?
Vẫn còn khá nhiều người nhầm tưởng tất cả các loại đất có thể canh tác được đều được coi là đất nông nghiệp. Điều này dẫn đến tình trạng sai sót trong hồ sơ pháp lý về sau. Trên thực tế, đất phục vụ nông nghiệp là một nhóm đất lớn và đã được Nhà nước phân chia thành nhiều loại nhỏ hơn để các địa phương dễ quản lý. Theo đó, đất nông nghiệp là các loại đất chuyên phục vụ mục đích canh tác, trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng hải sản,… được phân nhóm rõ ràng tại Điều 10, Luật Đất đai 2013 như sau:
- Đất chuyên phục vụ trồng các giống cây hàng năm, bao gồm cả đất trồng lúa.
- Đất chuyên phục vụ trồng các giống cây trồng lâu năm.
- Đất rừng phục vụ mục đích phòng hộ.
- Đất rừng có phục vụ mục đích chăn nuôi, canh tác, sản xuất.
- Đất rừng đặc dụng do Nhà nước quản lý.
- Đất chuyên nuôi trồng các giống thuỷ, hải sản.
- Đất phục vụ hoạt động làm muối.
- Đất nông nghiệp khác: Ví dụ đất chuyên xây dựng nhà kính phục vụ nông nghiệp, đất xây chuồng trại quy mô lớn được Nhà nước cấp phép, đất ươm tạo cây giống hoặc con giống phục vụ nghiên cứu,…
Như vậy có thể thấy, nhóm đất phục vụ nông nghiệp đã được Nhà nước phân chia tương đối rõ ràng, cụ thể. Nhà đầu tư nên tìm hiểu về các quy định liên quan khi giao dịch loại đất này. Bởi đối với các nhóm đất khác nhau thì quá trình xin giấy phép/làm hồ sơ pháp lý cũng sẽ khác nhau.
Đất nông nghiệp được Nhà nước chia làm nhiều nhóm nhỏ để dễ quản lý
2. Đất nông nghiệp lên thổ cư được không?
Vấn đề chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn luôn là vấn đề “nóng” đối với bà con và các nhà đầu tư. Việc chuyển đổi này nếu được thực hiện thành công thì các hoạt động xây dựng hoặc sang tên, mua bán về sau đều khá thuận lợi. Vậy hiện nay Pháp luật có cho phép chuyển đổi đất phục vụ nông nghiệp sang mục đích khác hay không?
Câu trả lời là “Có”. Các cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng trọt, chăn nuôi sang đất ở cần có sự cho phép của Uỷ ban Nhân dân cấp huyện hoặc tương đương (Căn cứ theo Điểm d, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013).
Công dân có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải tất cả các trường hợp có nguyện vọng chuyển đổi đất phục vụ nông nghiệp sang đất ở đều sẽ được cấp phép. Có trường hợp chúng ta phải chờ đến quý sau hoặc năm sau vì ở thời điểm hiện tại kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm chưa cho phép. Khi xem xét cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng cho bất kỳ mảnh đất nào, Uỷ ban Nhân dân cấp huyện và tương đương đều phải áp dụng hai căn cứ sau (Điều 52, Luật Đất đai 2013):
- Kế hoạch sử dụng quỹ đất hàng năm đã được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao hơn phê duyệt.
- Lý do và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà công dân thể hiện trong Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình.
3. Các điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp
Như đã đề cập ở trên, người dân có quyền xin Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xét duyệt đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với nhóm đất phục vụ nông nghiệp. Thế nhưng, mảnh đất đó phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định thì Cơ quan nhà nước mới tiến hành xem xét có duyệt hay không (Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004). Các điều kiện này bao gồm:
– Thửa đất phải thuộc diện đã được quy hoạch hoặc có kế hoạch chuyển đổi lên đất ở, xây dựng điểm dân cư cho nông thôn hoặc thuộc dự án đô thị nào đó. Ngoài ra bản dự thảo quy hoạch đó cần được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và ban hành chính thức.
– Thứ hai, thửa đất phục vụ nông nghiệp phải đáp ứng được diện tích tối thiểu. Lưu ý diện tích tối thiểu này sẽ được xác định dựa trên các quy định đã được ban hành trong nội bộ từng tỉnh từ trước. Người mua có thể tham khảo thêm Điều 144 và 145 Luật Đất đai 2013 để làm rõ vấn đề này.
Một trong những điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp là mảnh đất đỏ cần đáp ứng được diện tích tối thiểu
4. Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chi tiết nhất
Để nhận được giấy phép chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, công dân cần thực hiện trình tự như sau:
Bước 1: Tự chuẩn bị hồ sơ pháp lý
Hồ sơ pháp lý xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện đã được Nhà nước ban hành quy định mới, giản lược giấy tờ để tạo điều kiện tối đa cho người dân. Theo Khoản 1, Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì công dân muốn xin chuyển đổi lên đất ở cần nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư trên).
– Các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Công dân tiến hành nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị tại bộ phận 1 cửa của địa phương. Trong trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận này thì công dân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thành phố nơi có đất.
Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể được nộp tại Bộ phận 1 cửa hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường địa phương
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Đây là bước được thực hiện bởi Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước hết cán bộ sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ còn thiếu sót hoặc chưa hợp lệ thì cần có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn công dân hoàn thiện hồ sơ trong vòng 3 ngày làm việc.
Nếu hồ sơ đã đầy đủ giấy tờ thì cán bộ địa chính sẽ xác minh thực địa. Đồng thời thẩm định lại nhu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân. Cũng trong thời gian này, công dân trình đơn sẽ được thông báo và hướng dẫn đóng phí chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư. Lưu ý là mức phí này có thể chênh lệch tuỳ theo quy định cụ thể của từng địa phương. Người dân cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính này trước khi mảnh đất được cấp phép chuyển đổi. Chi tiết về chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư sẽ được chúng tôi đề cập ở phần cuối bài viết.
Bước 4: Xử lý yêu cầu
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện/thành phố sẽ tiến hành làm tờ trình Uỷ ban Nhân dân cấp huyện hoặc tương đương xin giấy phép chính thức. Ngoài ra các cán bộ địa chính sẽ chỉnh lý lại cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính gốc.
Thời gian xử lý yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày tính từ khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với các khu vực là vùng sâu, vùng xa hoặc hải đảo thì thời gian xử lý có thể linh động đến 25 ngày.
Lưu ý thời gian này không bao gồm ngày lễ, ngày nghỉ cũng như thời gian địa phương tiếp nhận, hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, không bao gồm thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời gian thẩm định và xử lý yêu cầu, cơ quan địa phương có thẩm quyền có thể xử lý nếu trường hợp của bạn sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Bước 5: Nhận kết quả
Công dân đến nơi nộp hồ sơ (Bộ phận 1 cửa địa phương hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường) để nhận quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm trả kết quả cho công dân trong vòng 15 – 25 ngày làm việc
