Quốc hội 15 đã thông qua luật đất đai số 31/2024/QH15 và Luật sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Theo luật này thì việc sang tên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ có những thay đổi lớn như sau:
Thay đổi về điều kiện sang tên
Trong quy định mới thì muốn sang nhượng sổ đỏ, cả bên sang nhượng và bên nhận sang nhượng đều có sự thay đổi.
Theo đó bên chuyển nhượng đất đai được quy định tại khoản 1 điều 45 của luật này. Bên chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện:
a)Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Trong đó, các biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể kể đến như kê biên tài sản đang tranh chấp, cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài sản.
Còn liên quan tới phía nhận chuyển nhượng thì quy định rõ 3 trường hợp không được nhận chuyển nhượng tại khoản 8, điều 45, bao gồm:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Việc sang nhượng sổ đỏ sẽ có những thay đổi theo luật mới
Thay đổi liên quan tới đối tượng sang tên
Theo quy định mới thì hộ gia đình không còn được nhận chuyển nhượng. Cụ thể, các quy định về người sử dụng đất không còn đề cập đến hộ gia đình như Luật Đất đai 2013.
Theo Luật Đất đai 2024, Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Như vậy từ ngày 1/8, hộ gia đình không còn được nhận chuyển nhượng do không nằm trong danh sách về người sử dụng đất như trước đây.
Luật Đất đai 2024 cũng đã có bổ sung đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là cá nhân/tổ chức kinh tế không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Nhưng theo đó cũng có quy định rằng doanh nghiệp được nhận quyền nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải có phương án sử dụng đất và được UBND cấp huyện chấp thuận.
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Lệ phí trước bạ sẽ tăng?
Chi phí trước bạ hiện hành khi sang tên sổ đỏ được tính theo giá chuyển nhượng khi giá trong hợp đồng cao hơn giá tại bảng giá đất hoặc theo giá tại bảng giá đất trong trườn hợp giá đất tại hợp đồng thấp hơn giá tại bảng giá đất.
Tuy nhiên theo quy định mới thì từ ngày 1/1/2026 ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường và điều chỉnh hàng năm.
Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất hiện hành đang được áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024 và sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Sau đó kể từ ngày 01/01/2026 thì các địa phương các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới hằng năm theo nguyên tắc thị trường (theo khoản 3 Điều 156 Luật Đất đai 2024) chứ không áp dụng khung giá đất được điều chỉnh 05 năm/lần như hiện nay.
Như vậy theo đánh giá của nhiều người thì bảng giá đất sẽ sát với giá thị trường và không căn cứ theo khung giá tối thiểu, tối đa của Chính phủ như hiện nay. Như vậy giá đất để tính phí trước bạ có thể sẽ tăng lên nên phí trước bạ sẽ tăng hơn.
