Góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giải pháp phổ biến khi một người không đủ tiền. Bên cạnh những ưu điểm thì người nhận chuyển nhượng phải nắm rõ những rủi ro khi mua chung đất dưới đây trước khi thực hiện.
1. Nhiều trường hợp không thể chuyển nhượng theo ý mình
Nhiều người góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là mua chung đất) được xem là hình thức “sở hữu chung có thể phân chia”. Nghĩa là, mỗi người sử dụng đất đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung.
Theo đó, khi bán thửa đất mua chung phải được sự đồng ý của các thành viên mua chung. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà có người không đồng ý thì không thể bán thửa đất này, trừ trường hợp thửa đất đủ điều kiện tách thửa để chuyển nhượng phần đất tương ứng với phần tiền của mình góp.
Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, cụ thể:
“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
…
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Tóm lại, trong nhiều trường hợp không thể chuyển nhượng theo ý mình nếu người cùng góp tiền mua chung không đồng ý.
2. Nhiều trường hợp không thể tách thửa
Trên thực tế nhiều hộ gia đình, cá nhân muốn bán toàn bộ thửa đất của mình nhưng người mua không đủ khả năng tài chính nên rủ thêm người thân, bạn bè góp tiền mua chung, sau đó tách thửa để chia nhau.
Tuy nhiên, do không để ý quy định về điều kiện tách thửa nên nhiều trường hợp không thể tách thửa theo ý muốn ban đầu.
Một trong những nguyên nhân không thể tách thửa là không đáp ứng được điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Mặc dù trên thực tế không ít người nắm rõ quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa nhưng lại không để ý điều kiện về kích thước chiều cạnh tối thiểu để được phép tách thửa. Từ đó, dẫn đến trường hợp ngay cả khi đủ điều kiện về diện tích tối thiểu nhưng không đáp ứng được điều kiện về kích thước chiều cạnh nên không thể tách thửa.
Bên cạnh đó, nhiều mảnh đất không thể tách thửa do thuộc những trường hợp không được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Do đó, nếu mua chung với mục đích tách thửa cần phải nắm rõ điều kiện tách thửa trước khi thực hiện (không chỉ riêng điều kiện về diện tích tối thiểu mà phải xem tất cả các điều kiện trong quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành nơi có đất).
3. Có thể xảy ra mâu thuẫn giữa các thành viên
Người góp tiền mua chung đất là những người tin tưởng nhau như người thân, bạn bè, đồng nghiệp,…nhưng trên thực tế vẫn tiềm ẩn nguy cơ xảy ra mâu thuẫn.
Ví dụ mua chung đất để đầu tư khi giá đất tăng người thì muốn bán vì đã có lợi nhuận, người lại muốn chờ đợi để có lãi cao hơn. Trường hợp không tìm được tiếng nói chung rất dễ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp.
4. Có thể khó thế chấp để vay tiền
Về mặt pháp lý chỉ cần tất cả các thành viên mua chung đất đồng ý thế chấp thì được phép thế chấp ngân hàng, tổ chức, cá nhân để vay tiền nếu đủ điều kiện. Tuy nhiên, tương tự như trường hợp chuyển nhượng không phải khi nào cũng có sự đồng thuận của tất cả thành viên.
Bên cạnh đó, về mặt lý thuyết có thể một số bên đồng ý nhận thế chấp một phần quyền sử dụng đất (phần đất của một thành viên) nhưng thực tế phải tách thửa để tạo thành thửa riêng thì ngân hàng, tổ chức tài chính hoặc các bên nhận thế khác mới đồng ý.
Do vậy, tình trạng người muốn thế chấp vì cần tiền, người không muốn thế chấp dẫn đến việc không thể thế chấp, thậm chí xảy mâu thuẫn.
5. Có thể bị chia khi một người ly hôn hoặc chết
Ly hôn hoặc chết là điều không ai biết trước nhưng có thể xảy ra. Từ đó, dẫn tới việc thửa đất mua chung có thể bị chia thay vì giữ nguyên hiện trạng như ban đầu để bán khi giá cao.
Về nguyên tắc người mua chung đất đã kết hôn, tiền góp mua đất là tài sản chung thì khi ly hôn phần đất đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng người góp tiền; bên cạnh đó, nếu người này chết thì phần đất mua chung được xác định là di sản thừa kế. Từ đó, có thể bị yêu cầu chia tài sản chung của vợ chồng hoặc chia thừa kế.
Trong trường hợp này để không bị chia nên thỏa thuận như sau:
– Đối với trường hợp người mua chung đất ly hôn: Chia tài sản chung nhưng vẫn giữ nguyên hiện trạng của thửa đất góp tiền mua chung (cho người vợ/chồng còn lại tài sản khác, thanh toán phần chênh lệch nếu có); nếu không còn tài sản nào khác thì người mua chung nên nhận quyền sử dụng đất và thanh toán cho người vợ/chồng số tiền tương ứng với giá trị tài sản phải chia.
– Đối với trường hợp người mua chung chết: Nên thỏa thuận với người thừa kế chia di sản theo giá trị phần quyền sử dụng đất (trị giá bằng tiền để chia thừa kế) để giữ nguyên hiện trạng hoặc người thừa kế thế chỗ người chết để đứng tên.
Trên đây là một số rủi ro khi mua chung đất mà người dân nên biết. Những rủi ro trên đây không phải mới nhưng được tổng hợp dưới góc độ pháp lý. Đồng thời rủi ro này hoàn toàn có thể giải quyết nếu những người mua chung đất cố gắng thỏa thuận với nhau dựa trên cơ sở tin tưởng như lúc bắt đầu mua.
