Nhiều người cho rằng đã là đất của mình thì mình xây thế nào, làm gì trên đất đó cũng được, miễn không xâm phạm phần đất của hàng xóm. Tuy nhiên, chủ sở hữu phải tuân thủ các quy tắc liên quan đến xây dựng công trình nhà ở, đặc biệt là vấn đề trổ cửa sổ.
1. Xây nhà trổ cửa sổ nhìn thẳng vào nhà người khác, được không?
Trước tiên cần phải khẳng định, người dân không được xây nhà trổ cửa sổ nhìn thẳng vào nhà người khác mà phải có các biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh như bố trí so le các cửa sổ giữa 02 nhà.
Điều này đã được khẳng định tại mục 1 điểm 7.12.2 Điều 7.12 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng như sau:
Điều 7.12 Quan hệ với các công trình bên cạnh
7.12.2 Cửa sổ, cửa thông hơi, ban công
1. Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. (Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m).
Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa 2 nhà).
Như vậy:
– Trường hợp 02 nhà cách nhau dưới 2,0 mét: Từ tầng 02 trở lên sẽ không được mở cửa đi, cửa sổ hoặc lỗ thông hơi.
– Trường hợp 02 nhà cách nhau ít nhất 2,0 mét trở lên: Được quyền mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. Tuy nhiên cần phải lưu ý, việc mở cửa cần phải tránh không được nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh như bố trí so le các cửa sổ giữa 02 nhà.
Trường hợp đã làm cửa sổ nhìn thẳng vào nhà bên cạnh thì cần phải có các biện pháp chắn tầm nhìn từ cửa sổ.
Lưu ý: Trường hợp 02 bên có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m vẫn có thể được quyền mở các lỗ cửa, tuy nhiên, việc này cần phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa 2 nhà. Nếu 02 bên tranh chấp thì và việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
2. Bị hàng xóm xây cửa sổ nhìn thẳng vào nhà, phải làm sao?
Căn cứ theo quy định trên, nếu hàng xóm mở nhiều cửa sổ và trông thẳng sang nội thất nhà bên cạnh, gây bất tiện cho sinh hoạt của hàng xóm thì việc nhà liền kề không đồng ý cho mở là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Theo đó, nếu gặp trường hợp tương tự, bạn có quyền yêu cầu hàng xóm sửa chữa hoặc thay đổi vị trí của cửa sổ sao cho phù hợp với quy định.
Tuy nhiên, trường hợp vẫn không thể giải quyết thông qua thương lượng, bạn có thể làm đơn gửi lên Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã theo khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cả gia đình.
3. Trổ cửa sổ khi xây nhà hiện nay phải đáp ứng được những điều kiện nào?
Bên cạnh quy định được nêu tại mục 1, vấn đề không được xây nhà trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề được quy định rất rõ tại Điều 178 Bộ Luật Dân sự 2015, Điều 6 Luật xây dựng 2014 và điểm 6.4.3 của Tiêu chuẩn quốc gia 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế quy định về tiêu chuẩn của cửa đi, cửa sổ như sau:
– Nếu tường nhà xây sát ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà của hàng xóm: Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió.
– Chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trong trường hợp xây cách ranh giới 02 nhà từ 2,0 m trở lên.
– Trường hợp 02 nhà cách nhau dưới 2,0 m mà khu đất liền kề chưa xây dựng hoặc đã xây nhưng là công trình thấp tầng: Được phép mở các loại cửa thông gió, cửa kính để lấy ánh sáng và cần phải đáp ứng cạnh dưới của cửa phải cách mặt sàn tối thiểu 2,0 m.
Tuy nhiên, sau này khi hàng xóm xây hoặc xây cao nhà lên thì bắt buộc phải chấp nhận sẽ bị bịt và không sử dụng cửa sổ đó được nữa.
– Trường hợp các dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với các khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe… không ảnh hưởng tới dãy nhà liên kế nói trên thì cho phép mở cửa sổ cố định, tuy nhiên phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
– Trường hợp 02 dãy nhà liên kế quay lưng vào nhau, khoảng cách từ 2,0 m trở lên sẽ được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió ở mặt sau của 02 dãy nhà với độ cao trên 2,0 m so với sàn.
Kết luận: Khi xây nhà, để không xảy ra những tranh chấp, người dân nếu muốn mở cửa sổ sang bất động sản liền kề thì cần phải đảm bảo:
– Không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và những người liên quan tới bất động sản liền kề.
– Tuân thủ theo quy định về xây dựng.
– Tường xây phải cách ranh giới lô đất, nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.
– Vẫn được mở cửa sổ nếu thửa đất liền kề chưa xây nhà hoặc nhà liền kề là nhà thấp tầng. Sau đó nhà liền kề xây dựng cao hơn thì phải chấp nhận việc các cửa sổ này bị bịt lại.
Trên đây là cập nhật về vấn đề “Xây nhà trổ cửa sổ nhìn thẳng vào nhà người khác được không?”
